来源：城读上海民生证券
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《上海市城市更新和住房发展“十五五”规划》于2026年8月正式发布。
这份规划全文约1.5万字，涵盖城市建设与运营提升各个方面，信息量巨大。
从规划名称就能看出，这是上海首次将城市更新与住房发展两大领域合并编制，而且把城市更新放在前面，释放出一个清晰的信号：上海城市发展的逻辑正在发生根本性转变。
过去三十多年，上海城市空间急速扩张。一边是旧区改造，一边是新城开发，两条线并行，相辅相成共同推进了上海城市的建设，和空间的延伸。
这份五年规划告诉我们：上海持续数十年的旧区改造将在这五年内冲刺收官，新建住宅新增商办的量将大幅减少，上海将彻底告别大建设时代，城市发展的核心逻辑将从“增量建设”彻底转向“存量提质”。
这种转向，犹如一股强大的引力，将资金、资源与发展动能重新进行布局。其结果，不仅是重点更新板块的涅槃重生，更预示着上海楼市将经历一场前所未有的价值分化洗礼。
“十五五”住宅发展的三条主线
规划的第二章，聚焦住宅发展。篇幅不多，在整个1.5万字规划文本中仅有1053字，但每一条都值得仔细品读。我将其归纳为三句话要点：
旧区改造冲刺收官；新建住宅放缓脚步；老旧小区改造纵深发展。
1、旧区改造冲刺收官
上海的旧改，内容是“两旧一村”，也就是旧区改造、旧住房成套改造和“城中村”改造。
元股证券:ygzq.hk1）旧区改造：上海已在2022年完成成片二级以下旧里的改造，2025年全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造。旧区改造，已经打完收工。
2）旧住房成套改造：
小梁薄板房屋，到2025年底，还剩余约2万平方米，在2026年底收尾清零。
不成套工人新村，还有近120万平方米。要在十五五期间基本完成。改造方式趋于多元，征收拆迁，原拆原建和结构改建都有。
市中心一些不成套百年里弄、公寓、花园住宅，由于涉及历史建筑保护，需要探索新的更新路径。规划对此表述是“取得积极成效”，没有量化目标。
优配网入口3）十五五旧改的重点，是城中村改造。
2025年底，上海一次性认定了59个城中村改造项目，总投资规模突破3700亿元。这是上海城中村改造史上规模最大的一次集中推进。
规划给出的时间表非常明确：到2026年底，全面启动城中村整体改造项目，全面完成整治提升；到2027年底，全面完成整体改造项目的前期改造。
“十五五”新认定城中村改造项目预期为12个。
这意味着：2026-2027年，将是上海城中村改造最后一波攻坚，也很可能是上海最后一次大规模拆迁。
59个已启动项目加12个规划新增项目，构成了上海城中村改造的收官清单。
总结来说，经过过去几十年的持续奋斗，上海旧区改造已完成，不成套职工住宅的改造要在未来5年内基本完成，城中村要在这两年打一场集中歼灭战，为上海旧区改造画上句号。
所以，未来5年，上海将完成住宅方面历史遗留问题的清理和还债，或将也是通过旧改征收拆迁“暴富”的最后窗口期。
2、新建住宅放缓脚步
将这份规划与同期发布的《上海市加强土地管理“十五五”规划》放在一起看，结论非常明确。
1）商品住宅大幅缩量
“十五五”期间新增供应商品住房规模为2500万-2800万平方米。而“十四五”期间，这个数字是约4200万平方米。降幅高达33%-40%。
主城区，会增加优质住宅用地供给；新城，聚焦去库存，合理调控供应规模和时序。
2）保障性租赁住房以存量转化为主
“十五五”计划新增供应保租房25万至27万套。
看上去数字增量很大，但十四五期间建设筹措结转量超过20万套，当下还鼓励存量商办楼宇转化为租赁住房，所以保租房新建设量不会很大。
3）安置房，规模缩小
规划提出“根据需求确定征收安置住房建设规模”。鉴于上海正在全面推行房票安置，预计接下来征收安置房的建设规模也将相应缩小。
总结来看，新建住宅方面，包括商品住宅、保租房和安置房，在这五年都会继续缩量。
由于市中心供地比例提高，上海土地出让金收入的下降不会特别大。但住宅建设这条产业链上的业务和就业，估计要面临更加严峻的挑战。
3、老旧小区改造纵深发展
“老旧小区改造”和“旧住房改造”是两个不同的概念。
老旧小区改造是对建成年代较早、公共设施落后的小区进行综合整治，包括基础类（水电气热等市政设施）、完善类（加装电梯、停车位等）和提升类（养老、托育等公共服务）三个层次。而旧住房改造则聚焦于解决“没有独立厨卫”功能缺失的问题。
“十四五”期间，上海完成老旧小区改造6880万平方米。“十五五”的目标是3000万-4000万平方米。降幅超过40%。
为什么减量这么多？答案藏在改造范围的扩容和改造内容的升级中。
改造对象扩容。“十四五”期间，改造主要覆盖公房和售后公房。“十五五”在此基础上，逐步扩展至混合类、早期商品房小区（一般指2000年前建成）。
改造内容升级。过去多集中于外墙粉刷、道路翻新、水电改造等基础类项目。现在转向更复杂的完善和提升类改造。每个项目都要经过体检，制定个性化方案，精细化程度远超以往。
资金来源转变。从政府兜底，转向探索政府、市场、居民合理共担的新模式。
虽然改造的总量减少了，但工作的难度、工程量和资金投入量，恐怕有增无减。
老旧小区改造向纵深发展，可以实质性提升部分居民的居住体验，也会是未来房地产市场的重要组成部分，成为新建住房减少拖累经济的替代和补充。
这三点放在一起，结论只有一个：过去三十年我们熟悉的那个房地产市场逻辑，到此终结了。
未来几年，征收拆迁和补偿会越来越少，新房建设和供应会越来越少，取而代之的，是越来越多的小区进入改造序列。增量扩张的时代结束了，存量盘活的时代，全面开启！
城市更新，全面铺开
城市更新，是这份规划的核心关键词。
整篇规划文本1.5万字中，超过1万字都在讲城市更新，几乎涵盖了城市生产、生活、生态的方方面面。
从商业商办楼宇功能提升，到低效产业用地集约盘活；
从重点片区系统焕新，到街头巷尾美丽街区建设；
从“一江一河”滨水贯通拓展，到公园城市绿意延伸；
从完整社区的扩面增效，到“好房子”的品质提升；
从历史风貌的保护传承，到建筑节能的绿色转型；
从房屋安全体检，到城市基础基础设施和韧性安全领域的更新任务。
在如此庞杂的内容中，最值得关注的，是五个关键数字，分别对应了城市更新的五个主战场，构成了从点到面、从微观到宏观的完整图景：
150栋楼宇 + 500万方商业 + 75平方公里产业用地 + 1000个美丽街区 + 20个重点片区
1、150栋商办楼宇更新
“十五五”期间，推动不少于150栋商办楼宇更新提升。具体方式包括提质改造、功能复合等，个别项目还会拆除重建。
此前我们撰文分析过，上海将以小陆家嘴、虹桥商务区等10个商务单元为试点，全面启动上海40个商务区的更新提升。
首批10个试点商务单元的更新规划
2、500万平方米商业设施更新
十五五内，更新商业设施面积500万平方米。推动南京路、徐家汇等重点商圈能级提升，加强国际级消费集聚区建设。
3、75平方公里产业用地盘活
推动低效产业用地盘活处置75平方公里。识别低效产业用地并形成分类处置方案，鼓励发展战略性新兴产业和未来产业。
4、1000个美丽街区
提升和新建“美丽街区”累计达1000个。
结合“美丽街区”建设，统筹道路设施、建筑立面、沿街绿化、路面保洁等进行全要素、一体化建设提升。打造“美丽街区+文旅”“美丽街区+商业”“美丽街区+生态” 新模式。
5、20个重点片区焕新
推进不少于20个重点更新片区。推进外滩“第二立面”、吴淞创新城等重点片区内不少于300个更新项目实施。
目前没有20个重点片区的具体清单。不过上海在2025年发布《2025年度城市更新规划实施报告》，显示目前全市已划定46个城市更新单元。
这20个重点更新片区，可能在这46个单元之内。
总结来说，上海这份城市更新规划，覆盖了从单体楼宇到区域片区、从产业空间到街头巷尾、从城市立面到地下管廊的所有层次。
城市更新不再是零散的“打补丁”，而是成体系、成规模的系统推进。
写在最后
三十年多前，浦东开发开放拉开大幕，上海进入大建设时代。一代人亲眼见证了这座城市从浦西延伸到浦东，从内环拓展到外环，从空地长出一片片新城。
很多人在城市化过程中把握了商机，创造了财富；有人通过旧改拆迁，改善了居住积累了资本；更多的人，通过置业分享了城市发展土地增值的时代红利。
如今，这份规划告诉我们：那个时代正在落幕。
接下来，不再有大规模拆迁暴富，不再有天量新房供应，不再有城市边界大幅外推。取而代之的，是老旧小区的深度改造，是商办楼宇功能重塑，是产业用地价值重估，是街头巷尾精细治理。
这是一个完全不同的时代。
新时代的故事是什么，没有人能给出确切答案。
新建住宅的缩量，能够撑住当下新房奢侈品化的格局吗？保租房的供应，会对租房市场产生怎样的冲击或锚定？资源会不会更加回归市中心，新城越来越边缘化？老旧小区的深度改造，会对居住体验产生质变吗？商办和街区的更新，真的能提升城市活力吗？产业用地的盘活，能带来新增就业吗？等等
规划划定了方向，但真正的答案，不在文件里，而在未来五年的城市实践中。
唯一可以确定的是：游戏规则变了。
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责任编辑：李安桐 民生证券
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